Nederlands English Deutsch Español Eur (€) | M².
Currencies
Vierkant metriek opp in f2. Acres Ha Sq. yd.
  

Nieuws

Info over kopen in Spanje

STAP 1: Uw Makelaar:

De koper betaalt in Spanje geen makelaarskosten. Deze worden namelijk betaald door de verkoper. Dit geldt zowel bij bestaande bouw als bij nieuwbouw.  De courtages die daarbij betaald worden verschillen bijna niet van elkaar.  Hierdoor heeft Casamercado.eu geen direct financieel belang bij uw keuze en zult u dus "neutraal" geadviseerd worden omtrent uw aankoop.

Met Casamercado.eu krijgt u in Spanje een individuele begeleiding van een van onze ervaren Nederlandssprekende consultants.  Hierbij kunnen zowel nieuwe projecten als bestaande woningen worden bekeken.  Daarbij wordt gelet op aspecten zoals constructie (-kwaliteit), de huidige en toekomstige omgeving, nieuwe (infrastructurele) ontwikkelingen in het gebied,  waardestijging en eventuele verhuurmogelijkheden.

Na uw beslissing tot aankoop over te gaan, assisteren wij u uiteraard graag betreffende betrouwbare verhuurbureaus en zullen u begeleiden bij het koopcontract en alle andere juridische stappen. Daarnaast adviseren wij u betreffende geldverstrekkers, verzekeraars, interieurverzorging- en onderhoudsbedrijven.  Ook voor het vinden van de juiste meubels werken wij samen met een aantal verschillende leveranciers welke voor elk budget een passende oplossing hebben.

Wij brengen u voor deze dienstverlening geen kosten in rekening aangezien in Spanje de verkoper de makelaarscourtage betaalt.  Het kost u dus niets extra indien u zich laat begeleiden door Casamercado.eu tijdens uw zoektocht.  Deze dienstverlening kunnen wij u echter slechts bieden indien wij als uw vertegenwoordiger optreden.  Als u zich tijdens uw zoektocht in Spanje inschrijft bij een projectontwikkelaar of andere makelaar is dat echter niet meer mogelijk aangezien wij dan niet meer geaccepteerd worden als uw makelaar.  Neemt u daarom altijd eerst met ons contact op voordat u zich registreert bij een project of makelaar. Wij zullen altijd alle negatieve en positieve aspecten van een woning of project aan u kenbaar maken.  Een verkoper van een specifieke woning zal dit veelal niet doen.

Casamercado.eu doet dit wel,  want er zijn genoeg alternatieven voorhanden.  STAP 2: De Reserveringsovereenkomst:

Nadat u met Casamercado.eu uw woning heeft gevonden komt stap twee in de aankoopprocedure, de reserveringsovereenkomst.  Hiermee wordt de betreffende woning van de markt gehaald en de overeengekomen prijs gefixeerd.  Het reserveringsbedrag dat hierbij betaald dient te worden bedraagt 3.000 / 6.000 of 12.000 euro afhankelijk van het project en de aankoopprijs.  Dit bedrag wordt gewoonlijk vastgehouden door de makelaar in Spanje op een geblokkeerde derdenrekening.  Direct daarna start uw advocaat een onderzoek naar het onroerend goed en indien alles is goedgekeurd wordt het bedrag overgemaakt naar de eigenaar of projectontwikkelaar.  Indien u besluit uiteindelijk de aankoop niet door te zetten bent u dit bedrag meestal kwijt.  Indien de verkoper besluit de verkoop aan u niet door te zetten is hij wettelijk verplicht u twee keer het betaalde reserveringsbedrag te betalen.

STAP 3: Het Koopcontract:

Gewoonlijk binnen een maand na de reserveringsovereenkomst wordt een koopcontract opgesteld waarin alle verplichtingen van beide partijen gedetailleerd worden opgenomen.  Hierbij wordt in de regel 10%-25% van de aankoopprijs betaald.  De advocaat van de verkoper samen met uw advocaat bepalen in deze fase alle uitstaande schulden en eventuele beslagen op het Onroerend Goed en de betaling daarvan wordt gedaan door de betreffende partij.  Het betreft hier veelal O.G.- belasting, servicekosten, telefoon, elektriciteit, water, "Kosten Koper" en eventuele andere belastingen(zie hieronder voor een uitgebreid overzicht).

STAP 4: De Overdrachtsakte:

Bij bestaande woningen vindt de overdracht meestal plaats binnen 2 à 3 maanden, waarna de akte door de notaris zal worden ingeschreven in het register.  Naast de advocaat zal in het geval van een hypotheek ook een vertegenwoordiger van de bank aanwezig zijn bij het tekenen van de overdrachtsakte. Bij nieuwbouw zal de oplevering langer duren, tot maximaal 18 maanden.  Er wordt in Spanje tegenwoordig een boete betaald door de ontwikkelaar indien hij te laat oplevert.  De betalingen voor de woning in geval van nieuwbouw worden gedurende de bouw gedaan in stadia van 2-4 maanden tot aan de oplevering.  Bij sommige projecten betaalt u 30% aan het begin en de rest pas bij oplevering.  Meestal wordt 40%-50% tijdens de bouw betaald en de rest bij oplevering (al dan niet met een hypotheek).  Verschillende projecten hebben verschillende betalingswijzen.  Indien u bijvoorbeeld een investeringsproject zoekt waarbij u niet meer dan 25% dient te betalen voor de oplevering, dan zal Casamercado.euWegens enkele wetswijzigingen van de laatste jaren is de bouwer verplicht een bankgarantie te verschaffen wat inhoudt dat de koper altijd de garantie heeft dat het project zal worden afgebouwd ook al gaat de bouwer failliet.  Daarnaast is het verplicht dat de bouwer u een garantie op de constructie aanbiedt van 10 jaar.  Dit zijn zekerheden welke de laatste jaren wettelijk zijn ingevoerd en het voor vele mensen aantrekkelijk en veiliger hebben gemaakt om te investeren in Spaans Onroerend Goed.

BELANGRIJKE AANDACHTSPUNTEN "Kosten Koper":

Net als in Nederland bestaat er in Spanje ook "Kosten Koper".  Dit is tussen de 9% en 10% van de aankoopprijs.  Het grootste deel hiervan bestaat uit 7% omzetbelasting.  Daarnaast zijn er de notariskosten, advocaat-kosten en kadasterkosten.  Dit zijn overigens alle kosten die van uw kant vergoed dienen te worden.  Uiteraard heeft de verkoper zijn eigen kosten zoals de makelaarskosten (wordt niet door de koper betaald) en vermogenswinstbelasting.  Hieronder volgt een meer gedetailleerde uiteenzetting.

Belastingen Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).  ITP wordt betaald indien u een woning koopt van een particulier persoon.  Dit zal dus in principe voornamelijk gelden bij de aankoop van een bestaande woning. In Nederland heet dit de overdrachtsbelasting.  Het percentage in Spanje is 7%. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): hetzelfde als in Nederland de "BTW".

Deze BTW is van toepassing indien u een nieuwbouwwoning koopt van een projectontwikkelaar of een stuk grond aanschaft.  De percentages verschillen naar gelang het type Onroerend Goed.  Hierbij maakt men een onderscheid tussen:

7%  indien u bouwgrond van een projectontwikkelaar koopt welke daarna uw woning erop bouwt alsmede in het geval u een nieuwe of bestaande woning van een projectontwikkelaar koopt. 16% indien u bouwgrond koopt zonder bebouwing van een handelaar of projectontwikkelaar.  In genoemde gevallen (niet bij bestaande woningen) betaalt u tevens 1% "administratierecht".

Plusvalia: Dit is een gemeentelijke belasting en verschilt dus naar gelang het gebied waar de woning zich bevindt.  Men kijkt hierbij naar de getaxeerde waardestijging van de grond, vergeleken met de laatste verkoop.  De hoogte van deze belasting is daarom afhankelijk van hoe lang geleden de laatste overdracht heeft plaatsgevonden alsmede de gemeente waar de grond is gelegen en de waardestijging die wordt toegekend.

De Plusvalia zal aanmerkelijk hoger liggen bij de verkoop van een huis met een groot stuk grond, welke lange tijd van een enkele eigenaar is geweest, dan bij een appartement van recente bouw.  In het laatste geval zal deze belasting meestal niet hoger zijn dan enkele honderden Euro's.  Overigens wordt er geen belasting betaald over een periode van meer dan 20 jaar.

Indien de woning bijvoorbeeld 22 jaar oud is, wordt slechts over 20 jaar belasting geheven.  Verder is het zo dat de verkoper meestal deze belasting betaalt. Aangezien hier wel eens over onderhandeld wordt hebben wij het vermeld onder de noemer "Kosten Koper".  O.G.-Belasting, servicekosten en nutsvoorzieningen Er zijn een aantal betalingen waar u inzicht in dient te hebben alvorens u definitief uw handtekening zet.

Het gaat om de volgende rekeningen welke betaald dienen te zijn door de verkoper:

1. De energiekosten dienen betaald te zijn door de vorige eigenaar anders kan het Energiebedrijf weigeren u aan te sluiten. Ook dient u ervoor te zorgen dat de betaling van het water (vaak verwerkt in de servicekosten indien uw woning onderdeel is van een Vereniging van Eigenaren) goed is bijgehouden.

2. De "Impuesto sobre Bienes Inmuebles" (IBI) is hetzelfde als de OZB (Onroerende Zaak Belasting) in Nederland.  Dit dient ieder jaar te worden betaald en bedraagt veelal tussen de €300 en €500.

3. De servicekosten. Dit zijn van toepassing indien u een appartement of een huis koopt in een urbanisatie. Voor het bijhouden en onderhouden van de gemeenschappelijke onderdelen van de urbanisatie dient u een maandelijkse bijdrage te betalen.De hoogte van de servicekosten loopt uiteen van 50 Euro tot 300 Euro per maand en is afhankelijk van de verleende diensten en voorzieningen zoals bijvoorbeeld fitnessruimte, verwarmde zwembaden, bar etc.

U heeft overigens, net als alle andere eigenaren een stemrecht betreffende zaken die eenieder aangaan.

Registratiekosten De inschrijvingskosten in het "Registro de la Propiedad" bedragen ongeveer 0,2% van de aankoopsom.

Kosten voor de verkoper: De eigenaar dient bij verkoop twee belastingen te betalen.  De eerste betreft een vermogenswinstbelasting welke wordt berekend over het verschil tussen de verkoopwaarde en de aankoopwaarde.  Het percentage belasting over deze waardestijging is 18% voor niet-residenten.

Hierbij wordt de winst gecorrigeerd voor inflatie en van de winst mogen ook een aantal kosten worden afgetrokken. Bent u resident in Spanje dan betaalt u "slechts" maximaal 18% (Volgens de wet dient u een residentenstatus aan te vragen indien u meer dan 6 maanden per jaar verblijft in Spanje).

Daarnaast betaalt de verkoper meestal de Plusvalia (zie hiervoor). Nota Simple en Eigendom

Het Registro de la Propiedad (Kadaster) is de instantie in Spanje welke alle grondstukken en woningen registreert.

Via de Nota Simple kan men inzicht krijgen wie de eigenaar is van een woning of stuk grond.  Tevens beschrijft dit document of er bijvoorbeeld een beslag op de woning rust of een hypotheek aan de woning gekoppeld is.

Tevens komen uit dit document juridische problemen naar voren indien van toepassing.

De Advocaat en Notaris In Spanje wordt de advocaat meestal gezien als degene die dezelfde functie heeft als in Nederland de Notaris.

Aangezien de functie van de Spaanse Notaris niet zo uitgebreid is als in Nederland verdient het aanbeveling een advocaat aan te stellen.  De Spaanse notaris heeft bijvoorbeeld geen onderzoeksplicht, zoals dat in Nederland wel het geval is.

Casamercado.eu werkt samen met een aantal zeer gerenommeerde advocatenkantoren die u hierin professioneel kunnen begeleiden.

Uw advocaat zal onderzoek doen en eventuele problemen of niet betaalde rekeningen voor u kunnen achterhalen.  Ook indien er bijvoorbeeld nog een hypotheek rust op de woning zal uw advocaat daarover informatie verkrijgen (In Spanje wordt de hypotheek gekoppeld aan de woning, niet aan de persoon).

De meeste advocaten rekenen een commissie van 1 tot 1,5%. De kosten van de notaris liggen tussen de 0,3% en 0,5% van het aankoopbedrag.

IN GEVAL VAN NIEUWBOUW De volgende zaken zijn belangrijk indien u zelf een woning laat bouwen of uw intrek neemt in een zojuist opgeleverde woning welke u gekocht heeft van een projectontwikkelaar:

1) Licencia de Obras (bouwvergunning).

Deze dient bekeken te worden om er zeker van te zijn dat de bouwvergunning is verleend. Het is overigens aan te bevelen dit te doen voordat u enig geld overmaakt.

2) Declaraci0n de Obra Nueva:

Na gereedkomen is dit de bevestiging van registratie van de woning alsmede een verklaring dat het gebouwd is zoals beschreven wordt in de bouwvergunning.

3) Licencia de Primera Ocupacion:

een soort verklaring dat u als "eerste" de woning officieel mag betrekken.

Jul 13, 2011


Info. Hypotheek aanvraag in Spanje

Hypotheek aanvraag:
In Spanje is een groot aantal banken gevestigd dat graag bereid is u een hypotheek te verstrekken. Hieronder bevindt zich een groot aantal Engelse, Duitse en Nederlandse banken, waaronder Fortis en ABNAMRO.
In de regel is het vrij eenvoudig een hypotheek tot 60% van de waarde te krijgen.

In speciale gevallen kan dat percentage hoger liggen.De meeste hypotheken worden verstrekt voor een periode van 15-20-30 jaar afhankelijk van uw leeftijd.

In Spanje bestaan er overigens nagenoeg geen banken die vaste rentepercentages aanhouden voor een bepaalde periode zoals dat in Nederland gebruikelijk is.
Houdt u rekening met een variabele rente welke meestal gesteld wordt op 1,25 % boven EURIBOR, met jaarlijkse herziening.
U kunt de hypotheek overigens aangaan in de valuta welke uw voorkeur geniet.
Benodigde documenten:
Bankreferentie, kopie paspoort, aanvraagformulier, en het koopcontract (In geval van een bestaande woning) of een kopie van de "nota simple" en de reserveringsovereenkomst (in het geval van nieuwbouw);

Bij een werknemer: het arbeidscontract, een verklaring van de lengte van het dienstverband, de laatste twee salaris stroken en een bewijs van het jaarlijkse netto inkomen.

Bij een zelfstandige: de laatste belastingaangifte, een accountantsverklaring en enige documentatie die de inkomenssituatie kan bevestigen.
Nederlandse geldverstrekkers:

De mogelijkheden om bij een geldverstrekker in Nederland een huis te financieren in het buitenland zijn beperkt.

Daarnaast dient u zich te realiseren dat de hypotheekrente voor een woning in het buitenland in principe niet aftrekbaar is voor de belastingen: (in sommige gevallen wel, u kunt info.inwinnen belastingdienst desk buitenland).
Bij uw hoofdwoning bepaalt de hypotheekverstrekker hoeveel geld u kunt krijgen door te kijken naar de waarde van het huis alsmede uw inkomen.

In het geval van een tweede woning is dat anders.

De meeste Nederlandse geldverstrekkers verlenen geen hypotheek op een tweede woning in het buitenland, en indien zij dat wel doen gelden er strengere normen.
U kunt minder geld lenen en er is een veel hogere inbreng van eigen geld vereist (wat overigens ook het geval is bij de Spaanse hypotheekverstrekkers).
Daarnaast zijn er vaak afwijkende hypotheekvoorwaarden en/of hogere tarieven (opslag op de rente en/of de afsluitprovisie).
Onderpand / Overwaarde:

Een hypothecaire lening wordt verleend op basis van een onderpand.Wanneer er niet kan worden voldaan aan de financiële verplichting, kan de geldverstrekker namelijk aanspraak maken op het onderpand.

Wanneer het onderpand in het buitenland staat, kan dit juridisch ingewikkelder zijn voor de bank, vanwege deze reden zien de meeste geldverstrekkers af van een dergelijk risico.
De banken die het wel doen zullen veelal een filiaal of een samenwerkingsovereenkomst hebben met een Spaanse bank om dit risico te verkleinen.
Jul 13, 2011